济宁市社会福利中心物业管理服务（二次）        

一、项目基本情况        

项目编号：JNGP/2021/J0024

项目名称：济宁市社会福利中心物业管理服务

采购方式：竞争性谈判        

预算金额：574000.000000元

采购需求：项目说明 一、物业服务包括以下内容： 1、综合服务楼：由一栋八层主楼（6760㎡）和三层裙楼（约6174㎡）组成，总建筑面积12934㎡，占地面积4463㎡，高度29.96m。包括接待大厅、办公、会议、活动室、护养区、客房、健身馆等，本楼设有10KV配电室一处、消防总控制室一处。 2、医疗康复中心：由门诊楼和康复病房组成，建筑面积7685㎡，占地面积2433㎡，高度15.56m。康复病房为四层，每层均设双人标准病房以及相应护理设施；门诊楼为二层，包括门厅、挂号收费、输液、药房、门诊检查、办公等，两部分彼此联通。 3、儿童福利院：主楼四层，局部裙楼二层，建筑面积5430㎡，占地面积2433㎡，高度13.25m。北侧为二层，包括门厅、活动室、医疗、活动室和康复特教区域；南侧为四层生活区，每层均设有浴室、餐厅、公共卫生间和热水房。 4、老年公寓A栋：为五层“一”字型楼，建筑面积7850㎡，占地面积1506㎡，高度16.36m。每层有标准间21间，一室一厅（套间B）1间。每层均设有浴室、餐厅、活动室、公共卫生间和热水房。 5、老年公寓B栋：为五层“U”型楼，建筑面积9300㎡，占地面积1860㎡，高度16.36m。每层有两室一厅（套间A）6间，一室一厅（套间B）3间。每层均设有浴室、餐厅、活动室、公共卫生间和热水房。 6、老年公寓C栋：为五层“一”字型楼，建筑面积7650㎡，占地面积1548㎡，高度16.36m。每层有两室一厅（套间A）3间，一室一厅（套间B）5间，标准间2间。每层均设有浴室、餐厅、活动室、公共卫生间和热水房。 7、智障院：分为两层，建筑面积1380㎡，占地面积690㎡，高度6 m，每层有公共卫生间、活动室和浴室。 8、职工宿舍：职工宿舍为四层建筑，局部一层。建筑面积3456㎡，占地面积980㎡，高度13.5 m。一层为职工餐厅，二至四层为职工宿舍区域，每层设活动室、公共卫生间、浴室。 9、后勤辅助用房：建筑面积1146㎡，占地面积1116㎡，高度8 m。包括洗衣房、热力交换站、仓库、车库等。 10、道路及绿化：园区四周有7米宽水泥道路环绕，间隔设有停车位，中间为广场及人工湖。栽有绿化树木、果树、红叶石兰球等2千余棵，草坪、白三叶近2万平方米。 二、项目主要服务要求 （一）保洁 1、保洁范围：包括各单体楼的公共区域、院内建筑物、广场、院落、道路、绿化地、人工湖等所有地面、墙面、顶面、附属设施、设备、器具的保洁服务。 2、常规保洁项目： ①建筑物的会议室、活动室、电梯厅、电梯轿厢、楼梯、楼道、扶手、出入口门、楼顶、窗台、平台、空调风口、公共部分的门窗。 ②灯具及开关、电源盒、消防器材、公告栏、指示牌、房间门牌、烟灰筒、地垫及其他辅助设施。公共卫生间保洁用品（肥皂、卫生纸等）摆放到位。清理洗手池、镜面、台面、水池、尿斗、厕位、垃圾桶（篓）。 ③建筑物外墙、玻璃幕墙；广场、大院内道路、停车场、指示牌、宣传栏、绿地、池、井、照明设备、室内外健身器材等。电梯机房、水泵房、热力交换站等设备机房；房屋楼顶等公共区域。 ④卫生安全保障，灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭虫，定期消杀，所有废弃物和垃圾的收集、分类和清理外运。 3、服务规范：包含但不局限于以下内容 ①楼道地面、楼梯每日拖洗一次，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾、水。开关盒、表箱盖：2米以下每日擦抹一次；2米以上每周一次，无灰尘、污迹。扶手、门：每日擦抹一次，无灰尘、污迹。天花板、公共楼道灯、会议室和活动室吊灯：每季除尘一次，无明显积灰、虫网。玻璃：每季清洁一次，无明显积灰、污迹。（含所有窗户玻璃） ②卫生间每天至少拖洗一次，保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味、便池、水池下水道要畅通。墙面四周及阴角做到无水迹、无蜘蛛网；镜子及金属部分：应保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹、无锈斑；天花板上无污渍、无漏水等现象，保持干净、清洁，完好无损；配备洗手液，每日检查，发现用完及时补充。瓷砖：2米以下每日擦抹一次；2米以上每月清洁一次，无明显积灰、水渍。 ③道路地面、绿地、门窗档遮雨棚顶（视线所到之处）：每日清扫一次，并巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角；院内硬化地面无痰渍、污渍。垃圾收集：对垃圾每天进行清除、外运，做到垃圾日产日清，保持垃圾全部进垃圾箱，保持箱外无垃圾。屋顶和雨水沟，大门、花坛，要求无积水、无灰尘、无污迹。 ④垃圾桶（箱）：配备足量垃圾箱（筒），每天清刷，做到箱（桶）体清洁无污迹、无异味、无损坏。窨井（含集水井）、明沟内壁无粘附物、井底无沉淀物，无明显垃圾，无堵塞。 ⑤消毒灭害：窨井、明沟、垃圾房喷洒药水，每季一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠、灭蟑螂三次，无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。 ⑥会议室：依据会议、活动日程安排提前搞好卫生，会议、活动期间做好服务工作，结束后打扫干净。 ⑦每月一次大扫除。接受采购人的领导和监督，遵守采购人的有关规章制度。完成院部交办的一些临时工作。 （二）工程维修维护 1、人员条件：具有3年以上工作经验，较快熟悉工程情况以及维保单位，电工岗位必须持证上岗。 2、职责范围：园区内所有水电暖维修、供排水系统维护、设施设备维修、建筑物维护及配电室、热力站的运行、监护，协调专业维保及随工监理工作。采购人安排的其它任务等。 3、服务项目： ①建筑设施维修。包含但不限于：建筑物本身以及公共部分的楼顶、围墙、楼梯间、走廊通道、门厅、门窗、屋面、公共设施用房等，大门、护栏、供电、照明、电器、供水、排水及水泵、阀等。 ②负责各类设施设备的管理、巡查、值守、故障维修。包含但不限于：给排水系统、强弱电供电、消防、室内外照明日常维护保养，空调、电梯、监控、消防设施等运行管理、定期维护。保证配电室供电系统正常运行；做好巡查、值班记录。 ③具体实施设施设备的日常维护保养工作，按时维护、保养（包括加油、测试、疏通、清洗、更换易耗件等）。 ④负责协调各专业维保单位对相关设备进行定期保养与维护、检测与年检等工作，督促专业维保单位按时、保质保量地开展维保工作。 ⑤紧急情况下能应急调整、处置。 4、服务规范：包含但不局限于以下内容 ①保证涉及水、电和房屋的各类维修（门、窗、办公桌椅、洗手间、供水、楼梯、房屋地面、墙壁、吊顶、漏水等）及时完好。场地、步道、路面、侧石、井盖等：道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。安全标志清晰完整，设施运行正常。 ②房屋维修、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。公共污水管道、雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，对化粪池进行清挖、清抽，排水畅通，无堵塞；雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖；损坏井盖及时更换。 ③饮水热水器每月清洗一次。院落、楼道公共照明每周巡查一次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明亮灯率90%以上；公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每季度一次，控制柜工作正常，无损坏组件，灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上。 ④总配电室专人值守，每2小时检查记录1次设备运行状况，对主要参数进行查抄。其他配电室（柜）每月检查一次。协助专业部门进行对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。定期检查维护应急供电系统，确保正常工作状态。 ⑤热力站运行。每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作；供热季节，供热交换站24小时值班，每2小时巡视机房和设备1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患；维修人员每日2次对采暖阀门进行巡视检查，对发现的问题及时采取整改措施，并及时上报。 （三）绿化 1、人员：具有一定工作经验，懂得园艺林木知识。 2、职责：负责园区绿化树木、果树、红叶石兰球等2千余棵，草坪近2万平方米及人工湖的灌溉、修剪、施肥、消杀病虫害等工作。 3、服务项目： ①完成花卉的养护工作，做到三季有花，四季常青。定期灌溉、松土、施肥，确保花木枝叶茂盛。定期进行病虫害防治工作，确保花木、草坪无枯枝、死枝、无病虫害，树木、花卉长势良好， ②定期修剪树枝，保持树枝良好的造型，防止撞伤、撞到。按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护，并做到：树灌木完整，长势茂盛，无枯枝死杈，无病虫害，树木无钉枪捆绑；绿篱、绿地无杂草、杂物，无堆物料。 ③绿地、各种花草的种植、调整和管理工作，确保绿化布局合理优美，配置得当，修剪整齐美观、无践踏、无黄土裸露。落实养护责任人，实行巡查制度，建档记录。 ④定期清理草坪，确保绿化面积杂草率不得超过1％。定期进行草坪修剪，草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，草长不超过10公分。 ⑤完成交办的一些临时性工作。 （四）安保及次序维护 1、人员条件：男性9名，以中青年为主，高中以上文化程度，身体健壮，仪态良好，精力充沛，并定期接受培训。有责任心，有处理突发事件的经验；文明礼貌值勤，能够较快熟悉人员及环境。 2、职责范围：24小时值守，对整个园区的安全负责，包括大门警卫，来访登记，安全巡查，应急处置，出入检查等，负责技防设施，消防设施巡查，报警记录和处理工作。及时处置治安事件，维护良好的工作、生活秩序。参加其他应急事件的处置。 3、服务规范 ①保安24小时值班看守，夜间每2小时巡视一次。统一标志，统一制服，仪容仪表，规范整齐。当值时坐姿端正，站岗时不倚不靠，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；有详细完整的交接班记录。 ②能处理和应对公共秩序维护工作，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；接到火警、警情后3分钟内到达现场，协助采取有关措施。 ③禁止无关车辆进入采购人场地，确需进入的应引导车辆有序通行、停放。禁止无关人员(产品推销及收购废品等闲杂人员)进入。 ④进行安全巡查，安全设施完好无损，发现问题及时报告。保持完整的监控记录，每天定期检查。能正确使用各类消防设施设备，配备必备的安全警卫器械（由 供应商负责）。 ⑤对办公室门窗及楼道窗户关闭情况进行必要的安全检查，关闭各楼道内不必要的电灯。保持值班室、院子和大门口环境整洁、有序、道路畅通。 ⑥在工作期间要接受采购人的领导和监督，遵守采购人的有关规章制度，上岗时必须遵守“五不”：即不喝酒、不抽烟、不擅离工作岗位、不迟到早退、不做与工作无关的事。 ⑦负责按时分发报纸、信件，对挂号信、快递、包裹单要逐件登记并交收件人签收。根据采购人的需求，提供力所能及的帮助。 （五）消防控制室值守及消防安全 1、人员条件：具有工作经验，较快熟悉情况，必须持证上岗。人员6名。 2、职责范围：园区内所有水电暖维修、供排水系统维护、设施设备维修、建筑物维护及配电室、热力站的运行、监护，协调专业维保及随工监理工作。采购人安排的其它任务等。 3、服务规范 ①消防控制室人员必须持证上岗，实行每日24小时专人值班制度，负责对各种消防控制设备监视、运行和运用，不得擅离职守，做好检查、操作等工作。明确报警方式和报警电话，每班不应少于2人。 ②熟悉本系统所采用消防设施系统基本原理、功能，熟练掌握操作技术，协助技术人员进行修理、维护，不得擅自挪用或停用，保证设备正常运行。日常管理应符合《建筑消防设施的维护管理》（GA587）的有关要求。确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。确保高位消防水箱、消防水池等储水设施水量充足；确保消防泵、自动喷水阀门常开；确保消防用电设备的配电柜开关处于自动（接通）位置。 ③定期做好各系统功能试验，检查消防控制室设备及通讯器材，巡查消防安全疏散设施、检查灭火器、消火栓试压情况及自动消防设检查、维修、保养情况、设施运行情况，并记录齐全。做好交接班工作，认真填写值班记录及系统运行登记表和控制的日常检查登记表。 ④接到火灾警报后，必须尽快确认，及时、正确启动有关消防设备，拨打“119”火警电话报警，同时正确有效地组织扑救及人员疏散，不得迟缓或不报。 ⑤宣传贯彻消防法规、遵守防火安全管理制度。积极参加消防专业培训，不断提高业务素质。 三、从业及人员要求： 1、从业人员：所有人员必须遵守国家的法律、法规及采购人的各项规章制度，以中青年为主，岗位年龄原则上不超过60岁，具有良好素养和服务技能，无不良记录及嗜好，爱岗敬业、工作勤快，礼貌待人，和蔼处事，相貌端正，着装统一，身体健康（无传染性疾病）。所有人员需进行培训，并接受采购人对服务人员的集中培训。 2、项目经理要年富力强、有较强的管理能力和经验，善于管理、善于沟通。能够全面负责物业服务工作的管理和档案资料的建立，考核物管工作人员的绩效，负责与业主方的沟通和协调工作。发现其不能胜任的，采购人可要求更换，直至胜任为止。 3、 供应商根据采购人要求合理配备各类服务人员，所有相关人员的配备如需获得相关主管部门认证的，必须持证上岗。如：物业管理项目经理、消防控制室值守、高压电工、低压电工等。 4、 供应商须在合同签订前提供从业人员的有效职称证、技工证、上岗证等原件供采购人审核。如不能提供，则采购人有权废除 供应商的中标资格。所有人员必须专职为采购人服务，不得兼职，中标后如需更换人员，须及时报采购人，经采购人同意认可后更换。 5、采购人不提供住宿，根据需要提供值班室、办公室。其它房间（如工具间、保洁仓库、员工更衣室）进场后视情况协调解决。物业服务中所需办公用品（如电脑、文件柜等用品）、低值易耗品、清洁用品、用具、设备器材、办公费和损坏物赔偿费等由服务方自行承担。 6、供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等保险及劳保、工资、福利、就餐、交通等有关问题，并承担由此发生的一切责任。 7、保洁、工程部工作时间为8：00－17：00。早班前全面完成各项保洁，而后实施定时保洁；全年节假日保洁保障。保安、消防控制室、配电室、热力站（季节性）实行每天24小时值班。如遇应急等特殊情况，均应立即到场服务。 8、 供应商应制订具体的质量保证措施及质量保证和相关服务承诺。应分别制定保洁、电力、消防、安保等应急情况预案。并确保紧急情况下组织实施。 9、 供应商所有的工作还应接受采购人或第三方的检查。并每季对相应内容的检查结果进行考核，检查记录和整改时限反馈供应商。如因质量未达到目标，采购人有权要求其整改，同时 供应商应承担责任和经济赔偿。 10、采购人应建立详实的物业管理档案，包括人员、设施设备、管理制度、运行考核记录等与物业管理相关的资料。 11、本物业项目要求供应商的员工在院内，不能使用大功率的电器（设备）用于生活用途，如热得快、电炒锅、电炉等；也不能使用煤气炉灶等私自做饭菜。 四、物业管理服务费 1、物业管理服务费用以签订的合同价为准，采购人按季分期拨付。 2、采购人有权依据实际启用和服务情况，进行考核，并对未完成服务内容进行物业管理服务费用核减，维修材料费暂定费根据发生情况，据实支付，使用时在总合同价内统筹安排。物业费用支付时，采购人有权要求供应商提供有关费用支出证明资料。 3、用于物业管理服务实施时所用水电费用以及大件维修费用等由采购人承担；物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品、用具、设备器材、物业管理办公费和服务中损坏物赔偿费等由供应商自行承担。 4、物业管理服务人员缺岗的，按其岗位平均每月人员开支的标准扣除服务费。扣除的费用采购人可用于其他顶岗人员的加班或奖励费用。 5、供应商有义务以书面形式向采购人报告物业管理服务费用收支情况，供采购人审核。 6、对于本次采购所列服务标准，采购人有权根据实际情况和国家行业标准自行调整。 五、报价基准 1、申报应以人民币报价，报价应是根据谈判文件所确定的上述报价范围内的全部工作内容的价格体现。方式采用总价与分项报价最终汇总的进行。 2、总价应包括物业管理、劳务、外聘专业机构、服装、培训、办公、宣传、福利、利润、税金、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及为完成谈判文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用。 3、申报供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等保险及劳保、工资、福利、就餐、交通等有关问题。申报供应商报价时必须充分考虑所有可能影响到报价的价格因素。 4、若由于该种因素调整合同价格，采购人将不予考虑。一旦谈判结束最终成交，总价将包定，不予调整。 六、人员配备 共计需要物业服务员工49人： 序号 项目 工作范围及内容 数量(人) 备注 1 综合 项目负责人 1 项目负责人具备物业管理师资格（投标企业提供社保机构出具的该项目负责人的社保缴费证明） 2 保洁 综合楼 3 不高于50周岁 儿童福利院 4 社会福利院 2 光荣院 2 老年公寓A栋 4 老年公寓C栋 3 护理院 3 益智院 2 职工宿舍 2 3 值守 消防监控值守 6 不高于50岁,均须持有”建(构)筑物消防员”上岗证 4 保安 安全保卫 9 不高于50周岁 5 工程维护 配电室值守 3 需配备3名电工证人员,一名高压证,两名低压证 维修人员 2 6 运行 绿化、热力 3 合计 49   七、付款方式 合同价款在合同签订并生效后， 服务费用按季度支出，次季度第一个月15日前支付上一季度费用。合同价款凭采购人验收单及付款通知书由采购人通过济宁市财政集中支付中心向供应商支付。 八、服务期限：一年 。

合同履行期限：详见采购文件

本项目（不接受）联合体投标。

二、申请人的资格要求：

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见采购文件

3.本项目的特定资格要求：详见采购文件

三、获取采购文件

时间：2021年04月24日 00点00分至2021年04月28日 09点30分

地点：采购公告附件下载或登录 济宁市公共资源交易网站-用户登录-政府采购（新），找到该项目后下载

方式：

售价：0.00 元

四、响应文件提交

1、递交电子响应文件的时间及地点

所有电子响应文件应于2021年04月24日 00点00分（北京时间）之前上传到济宁市公共资源交易网。

2、递交纸质响应文件的时间及地点

2021年04月24日 00点00分（北京时间）

地点：登录济宁市公共资源交易网不见面开标大厅进行解密

五、开启

时间：2021年04月28日 09点30分（北京时间）    

地点：登录济宁市公共资源交易网不见面开标大厅进行解密    

六、公告期限

自本公告发布之日起3个工作日。

七、其他补充事宜

详见采购文件    

八、凡对本次采购提出询问，请按以下方式联系。

1.采购人信息

名 称：济宁市社会福利中心

地址：济宁市高新区蓼河路西

联系方式： 董超  13792387722

2.采购代理机构信息

名 称：济宁市公共资源交易服务中心（济宁市政府采购中心）

地　址：济宁市太白湖为民服务中心五楼515

联系方式：王宾 7817070

3.项目联系方式

项目联系人：董超

电　话：13792387722